物业费没交，单元门禁卡就被停了，这合法吗？家里房子有质量问题，能当理由不交物业费吗？老物业赖着不走，新物业进不来，这“拉锯战”谁该管？针对这些物业纠纷中的“老大难”问题，最高人民法院近日发布了5个典型案例，用鲜活的判例给业主和物业公司都划清了权责“红线”。
门禁卡不是催费工具，业主权益受保护
案例一中，某小区业主张先生因欠交物业费，被物业公司限制了单元门禁和电梯的使用权。法院审理后明确指出，根据《民法典》，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。限制门禁、电梯等行为，本质上是通过限制业主对房屋附属设施的使用权来催债，这不仅没有法律依据，也超过了合理的限度。物业公司催费应通过调解、诉讼等合法途径，不能“私设公堂”。最终，物业公司恢复了张先生的正常使用权利。
房屋质量≠物业失职，拒交费理由要分清
案例二中，业主徐某某以厨房设计不合理、排烟倒灌等房屋质量问题为由，拒绝支付物业费。法院的判决厘清了一个关键区别：房屋质量问题，属于业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业服务合同关注的是公共区域的维护、秩序管理、安保等服务。两者是不同性质的法律关系。因此，业主不能将房屋质量问题的“气”撒在物业费上，以此为由拒交物业费缺乏依据。业主维权需要找准正确的责任主体。
老物业“霸场”不退，无权索要后期费用
物业合同到期后被解聘，却迟迟不肯办理交接，甚至阻挠新物业进场——案例三就反映了这种令许多小区头疼的“交接难”乱象。该小区原物业公司不仅拒绝退场，还向业主索要合同终止后的物业费。法院依据《民法典》明确规定，合同终止后，原物业公司有义务在合理期限内退出并配合交接。其拒不退场的行为已构成违约，因此无权要求业主支付合同终止后的物业费。这个判决有力地督促物业公司依法履行交接义务，维护小区管理秩序的正常过渡。
选聘新物业是业主权利，原物业无权“翻案”
案例四中，一家被解聘的物业公司试图起诉，要求撤销业主大会选聘新物业的决定。法院的判决明确了关键原则：选聘和解聘物业服务企业，是法律赋予业主大会的共同决定权，该决定对全体业主具有约束力。原物业公司并非小区业主，其与业主大会的决定没有直接利害关系，因此无权对业主大会的决定提起诉讼。这一案例维护了业主自治的权威，防止了被解聘物业通过诉讼手段干扰小区正常换聘程序。
化解矛盾促循环，巡回审判显成效
在案例五中，面对因对服务不满而欠费的业主陈某，法院没有简单地就案判案。考虑到该小区可能存在批量类似纠纷，法官决定到小区开展巡回审判。庭审中，法院既让物业公司认识到自身服务的不足，也让业主明白物业费对维持小区基本运转的重要性。最终双方达成调解，业主根据实际服务情况支付了相应费用。这场“家门口”的庭审和后续的普法，成功促使物业公司与上百户业主化解矛盾，实现了“办理一案、治理一片”的良好效果，推动了物业服务与缴费的良性循环。
最高法通过这些典型案例再次表明，构建和谐的小区环境，需要业主依法理性维权、按时缴纳费用，也需要物业公司恪守合同、提升服务质量、依法依规行事。只有权责清晰、相互尊重，才能打破恶性循环，共同营造美好的居住环境。
来源 | 315诚搜网
素材 | 最高人民法院
审核 | 晓伟
评论 (0)