曾靠着“卖房+开商场”两条腿狂奔的新城控股，如今两条腿都开始发软。
8月26日发布的2026年半年报显示，这家公司上半年营收176.44亿元，同比下滑超过两成。其中，房地产开发销售业务收入只有105.64亿元，比去年同期跌了三成多。曾经作为“第二引擎”的商业运营收入71.12亿元，增速从去年同期的19.44%骤降到2.42%——基本原地踏步。两大主业同时熄火，归母净利润落到了近五年同期最低点，8.49亿元这个数字，连2022年上半年30.1亿元的三分之一都不到。
曾几何时，新城控股靠着“商业运营+地产开发”双轮驱动的故事在资本市场风生水起，年度销售额一度逼近2800亿元。如今回头一看，地产开发销售业务的营收从2022年上半年的377.36亿元萎缩到105.64亿元，规模缩水超过七成。这背后是公司战略上的急转弯——2019年王晓松接替父亲王振华掌舵后，第一件事就是收紧拿地。今年上半年新增土储为零，上一次拿地还得追溯到2023年花25.37亿元在杭州拿的那块地，此后近三年再没动过。
不拿地就算了，手里攥着的旧地也不好消化。2016年花了42.74亿元拿下的佛山狮山地块，溢价率274%，楼面价接近一万块一平。结果项目开发出来后，后期售价跌到一万一平左右，基本贴着地皮卖。早年高价抢来的地，如今全成了烫手山芋。卖不动地、卖不动房，2026年上半年合同销售额只剩63.57亿元，同比又跌了近四成。更糟心的是，房地产开发销售的毛利率只剩9.89%，卖一套房赚不到什么钱。
地产不行，商业板块本该顶上来，但吾悦广场这门生意也没那么好做了。增速从将近20%跌到2%出头，几乎停滞。中国城市房地产研究院院长谢逸枫点出了几个原因：不少吾悦广场本身就亏钱，有的关了、有的卖了；剩下的项目很多没布局在核心城市的好位置；经营管理水平也跟不上。
比营收缩水更棘手的，是债务快压得喘不过气了。截至6月底，一年内要还的短期有息债务高达96.28亿元。公司账上货币资金75.84亿元，但其中有22.83亿元是受限的动不了，能自由支配的只有53亿元出头，资金缺口超过43亿元。
怎么办？王晓松给出的方向是把商业运营板块当作“压舱石”——说白了，就是把吾悦广场这些商场当成融资工具，抵押出去换钱。光今年上半年，投资性房地产账面价值1209.2亿元，其中1121.65亿元已经抵押出去了，没抵押的只剩87.55亿元，比半年前少了四分之一。去年底刚以上海青浦吾悦广场为底层资产发了6个多亿的资产支持专项计划，今年又拿常州和启东的吾悦广场做REITs融资。卖不掉房，就把家底掏出来质押。
还得靠借新还旧续命。2025年连发了三笔美元债，票面利率高达11.88%——这个利息高得吓人，纯粹是拿高成本换时间。之后又密集发了好几只中期票据，都是用来还旧债的。可问题是，高息债借得越多，利息负担越重，本来就紧巴的现金流被进一步抽干。
这家曾经的千亿房企，如今站在了一个尴尬的十字路口：地没了可以再拿，但钱没了、信用没了，再想翻身就难了。吾悦广场能不能真正成为“压舱石”，还是说只是一块被反复抵押的“补丁”，恐怕是王晓松眼下最焦虑的问题。而对关注这家公司的投资者和购房者来说，一个净利润连续五年下滑、短债缺口越来越大、核心资产不断被抵押的企业，还能撑多久，心里难免要打个问号。
来源 | 315诚搜网 综合 北京商报
审核 | 冰岛
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